하도 부동산 대책 말들이 많아서 저도 한번 정리해보자 싶어 적어 봤습니다.

근원적 이슈

• 글로벌 저금리로 주요 대도시들의 평균 집값 상승율 대비 서울지역의 상승율은 아주 양호한 수준이나 이를 어느 쪽도 인정하고 있지 않음. 이는 서울은 글로벌 투자수요(리츠펀드 등등) 보다는 자국민 비중이 높아서임.
   
• 서울/수도권에 살고 싶어 하는 집이 만성적으로 부족하며 이를 위해 공급한 2,3기 신도시의 인프라투자가 같이 진행되지 않은 지난 정부의 공급대책으로 섬이 된 신도시 수요가 여전히 존재.
   
• 2018 주택소유 통계를 보면 220만 다주택자들이 700만 가구 가량을 확보하고 있으며 현재 20% 남짓 임대사업자 등록을 하였음. 또한 지난 10년 동안의 주택공급에 대한 물량을 이들이 저금리로 대다수 확보.
   
• 전세제도와 택지지구 조성을 사실상 정부밖에 할 수 없는 현행법규로 인해 인해 계단식 가격 상승
   
• 글로벌 저금리로 자산가격 버블이 심화되고 이걸 세계 어느 정부도 잡지 못하고 있다는 사실
   
• 다주택자의 주택매매활성화를 압박하기 위한 카드인 보유세의 개념인 재산세와 종부세 중, 다주택자 등이 대상이 되는 종부세가 위헌판결 나온 뒤 인별과세로 바뀐 뒤, 다양한 절세방법을 통해 무력화 된 상황.
   
• 정부 입장에서 그 동안 미루거나 한시적 면제해주었던 세금항목에 대해  회수 가능한 세목은 양도세와 상속세 뿐. 세계적으로 높은 양도세와 상속세의 이유. 이 마저 낮춘다면 사실상 부동산 문제에 있어 과세당국의 존재 이유가 없어짐.

정부발 해법

워낙 한국이 부동산에 민감한 나라라 지난 10여년 간의 정부 대책 및 관련 법규가 촘촘해 FT나 WSJ이 세계가 주목하는 부동산 폭등세 억제책이라며 기대할 정도. 문제는 종합대책을 올려도 그 회의록도 안남기는 국회 소위원회에서 구멍을 숭숭 뚫어 놓는다는 점.

그런 만큼 이번 정부는 수십년 레파토리를 가장 잘 아는 국토부 관료들에게 힘을 실어 주는 데 방점을 찍음. 이게 원하는 대로 다 규제해보라는 규제 패키지 22종 시리즈. 언제부터 감히 국토부가 국방부 골프장 부지를 건드릴 수 있었다고… 현재 어느 정도 힘을 실어 주고 있는 지 알 수 있는 단적인 예.

• 공급은 택지조성 부터 분양까지 5년 가량 걸리므로 신규 주택 공급은 계획에 불과해 당면 문제를 해결하지 못함.
  • 김진표의원 발 정부의 골프장 부지 활용안과 같은 중간 대책이 좋기는 하나 역시 이번 정권 임기내 분양은 불가능.
     
• 판교 신도시 당시 도입하였던 선분양 제도를 통해 3기 신도시는 현재 주택 구매 수요를 잠재우고 이들이 안정적인 전세제도 안에서 5년을 버틸 수 있게 임대사업자 제도 혜택을 유지. 정부 방침에 순응했던 20%의 다주택자를 위한 혜택.
   
• 임기 초반, 저금리 시대가 막을 내린다고 보고 전세가격 안정을 위해 확대했던 임대사업자 등록제도는 코로나19 이후 초저금리시대가 다시 열린 만큼 종료하고 이들이 주택을 매각하도록 제도 변경.
   
• 정부 방침을 거부하고 위헌 판결에 따른 낮은 보유세를 근거로 매도하지 않는 80%의 다주택자를 투기세력으로 규정. 특히 이 가운데 개인법인 등을 이용한 악의적 행위자들에 대한 중과세 제도 도입(7.10대책).
   
• 저금리에 따른 대출수요는 1주택을 위한 수요 외에는 모두 막음.(추미애 발언, 강남일대 주택거래 허가)
   
• 보유세 강화는 국회논의 필요로 현재 무력화된 종부세 개편 또는 폐지와 이에 따른 재산세 강화 등 사회적 합의 필요.
  • 이 동안 다주택자들의 세금회피를 막기 위한 전산시스템 런칭(5월)

해결되지 않는 부분

• 공급예정파트
  • 2014년 박근혜 정부의 9.1 부동산대책 택지개발촉진법 폐지 및 공공택지 신규지정 중단 정부발표에 따라 2018년 12월 3기 신도시 발표 전까지 대규모 택지공급이 없어 일시적 공백발생->이에 따른 수요 급증으로 신규 아파트 가격 급등.
    • https://eiec.kdi.re.kr/material/clickView.do?click_yymm=201512&cidx=2242
       
  • 3기 신도시처럼 매력적인 대형 아파트 주거단지가 들어선 다 하더라도 여전히 수요에 비해 공급이 부족할 뿐아니라, 민영난립이라 기존 인프라가 구축된 곳들 가운데 택지공급이 가능한 곳(대규모 아파트단지조성을 말함)들은 재개발 정도에 불과.
  • 즉, 재개발 이익을 보장하고 용적율을 높이되, 이 높아진 만큼 임대주택 등을 집어 넣어줘야 겨우 가능한데다 그래봤자 SOC과잉(교통 등)으로 교통혼잡비용 등 도시기능이 떨어질 뿐.<-공급으로 대책이 해결될 수는 없단 말.
     
  • 자산가격 상승에 따른 기존 다주택자들의 부의 증식효과가 신규 주택 공급 수요보다 훨씬 높아 선택이 안됨. 미룬다고 해서 공급될 택지가 확보되지도 않음. 확보하고 싶음 그린벨트 풀던가. 그런데 풀면 회복불가능한 투기수요의 창출이 발생.
    현재의 대출규제로 인해 기존 다주택자들의 4인 가족 1인 1채, 1법인 1채 러쉬의 제물이 될 뿐. 현금동원력의 규모와 컨설팅 레벨이 다름.

• 기존 공급 파트
  • 섬이 된 2기 신도시 SOC는? 이미 공사해야 할 주요 축라인의 거주민들은 막대한 토지보상금을 요구하면서 버티고 있어 공사를 위한 제반 진행이 몇 년 째 안되고 있는데 다음 정권 때라도 완성은 되는 건지 의문.
     
  • 이게 지난 10년 동안 다주택자가 구입한  주택 250만호의 근거지라 매물이 나와도 서울 매물이 나오는 게 아니고 이 2기 신도시 매물이 나올 가능성이 다분함.
    7.10대책에 영향을 받는 대상은 176만 가구 560만채이나 이중 약 상위 20%인 35만 가구가 실제 해당된다고 판단. 그 이하는 여전한 절세혜택으로 보유세율이 낮아 안팔면 됨. 팔라고 하기에는 지방근무 등 여러 이슈로 1가구 2주택 및 심사신청하면 됨.
     
  • 설사 매물로 나온다 하더라도 대출규제에 따라 현금을 들고 있는 계층은 위의 교육 이슈와 출퇴근 거리 문제로 서울 거주 욕구가 큼.
     
  • 당초 정부는 이걸 유지시키기 위해 주 52시간제 정착과 교육문제 해결을 들고 나왔으나 52시간제는 극일을 위해 폐지, 교육문제는 교육부/미통당+여당 반발로 답보 상태.

• 대출 문제
  • 다주택자들의 주택구매대출을 막는다지만 일반대출을 에스크로식으로 항목별 집행을 하지 못해(ㅅㅂ 금융위) 주택구매로 전용되는 걸 막지 못하고 있음.

• 과세문제
  • 부유세는 가능성도 없어 뵈고 보유세 강화를 위해 법을 만들어도 위헌 때리는 상황이라 신규세목 발굴도 어려움.
     
  • 기존 보유세인 재산세 올리는 방법과 정책기조를 현 다주택자들이 죽을 나이까지 버티는(20년) 방법 정도 뿐(높은 양도세와 상속세로 앞선 세제혜택 회수하는 마지막 관문화된 상황).
    고령화로 사망자들의 연령대가 80대 후반이 된 만큼 앞으로 10-15년 정도 버텨야 세원확보가 가능함. 이때까지 현 부동산 정책기조가 유지될 수 있나? 이를 위한 탈출구로 역모기지론을 적극 도입 중이긴 하지만 여전히 비중은 20%미만.