아래 제 부동산글에 댓글로 답하기엔 너무 긴 내용들이라 2월 13일 아침에 썼던 글을 올립니다. 이후 WSJ도 한국 부동산 정책에 대해 이게 효과를 발휘하면 K-방역에 이어 다른 나라들이 따라갈 거라고 평가했죠.

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=104&oid=001&aid=0011748730

 

-여기서부터 2월 달 글-

 

이코노미스트의 경고 - 세계적 부동산 거품

 

1월 Economist지가 특집으로 주택문제를 다뤘는데요. 지난 달 16일 전후로 한국에서도 이와 관련된 여러 특집 기사들이 후속으로 나왔죠.

https://www.economist.com/special-report/2020/01/16/what-is-the-future-of-the-rich-worlds-housing-markets?fbclid=IwAR3Ce2B_NiM9N1pSwHwi4u8M26ViH8KrPwur7OofWgc07l_nB3fhZzZwurs

 

8부작으로 심층분석한 내용을 요약하면 "미국발 금융위기 뒤 다들 말도 못할 집값 상승율에다 학자금 대출, 낮은 임금과 부족한 일자리로 주택구입을 못하는 와중에 베이비부머 세대가 주택을 더 구입하고 자식 명의를 이용한 구매에 저금리를 이용한 대출형태의 증여를 하더라."

 

[취재파일] '꿈'에서 '골칫거리'로 변한 집…거품 막을 묘책은?

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=055&aid=0000788059

 

기사에 나오듯, 주택 가격 상승 이유외에도 한국은 두 세가지 이유가 더 있습니다. 부동산 몰빵의 자산배분, 전세제도로 인한 계단식 가격급등락, 금융제도의 부실한 도덕성과 상품군... 이로 인해 모두가 부동산 만을 믿는 희안한 구조가 만들어져 힘들죠.

 

그래서 Economist지는 1. 주택금융에 대한 규제 강화 2. 교통여건 확대 3. 도시계획 개선을 권고했는데요.

 

1. 주택금융 규제 강화는 부동산 카페에서 미친 놈 소리 할 정도로 강력하게 진행하고 있죠. 15억 이상 주택에는 아예 담보가치를 부여하지 않는 초초초초강수로 집값상승을 막음.

 

2. 교통부문은 GTX확충과 기존노선 연장으로 국내 철도업계 케파를 120% 활용 중입니다. 여기는 초호황이란;

503정권에서 이 부분에 대해 크게 잘못한 게 동탄 같은 데다 집만 세워 놓고 SOC연결을 등한시 하던 와중에 철피아 어쩌고 하면서 철도노조 파업 막기 위해 아예 산업계 전체를(철궤가 독점생산이라 ㅋ) 아작내는 바람에 공기차질이 심각; 사업 발주도 안됨. 머 애시당초 토지보상금 주기 싫다고(자기 임기내 처리 안되니) 배째고 공터에 집만 짓고 튐. 

 

이제 이거 연결할라 보니, 사람들이 우리 집 근처에 지나가면 보상금 두둑히 콜? 이건데 그 동안 의견일치도 되지 않아 공기가 지연되고 있습니다.

거기다 집값하락을 거부하고 싶은 청담동과 강남구청은 GTX-A 노선이 발밑에 지나 가는데 느끼지 못하지만 일단 불안하니 공사중단을 때려 GTX 공사 자체를 막아 버림;;;

 

3. 도시계획은 그린벨트 해제와 택지조성인데요. 지난 정권 깠으니 칭찬도 하나 하자면, MB가 잘한 게 위례와 3곡으로 대표되는 주택공급이었습니다. 전세대란을 부르긴 했지만 주택가격은 확실히 안정화시켰죠.

 

이번 정권에서는 그게 3기 신도시고 이런 대규모 공공주택을 건설하고 기존 도심에 행복주택을 공급하는 계획은 아직 시작도 못한 런던이나 다른 나라, 그리고 기존 공공주택을 개인에 매각해 집값 폭등을 야기한 베를린이 감탄하고 있는 추진속도입니다. 

역으로 빈 같은 경우는 공공주택을 꽉 잡고 있다 보니 집값을 올릴 수가 없음 ㅋ

 

 

 

선거의 댓가는 어떻게 치르는 가

 

주택공급에 대해 좀 더 말하자면요. 결국, 민간이 수익을 추구하는 건 당연하기 때문에 규제로 접근하기 보다는 정부가 시장의 플레이어로 들어갑니다. 금융에서는 우체국/농협이 부동산에서는 LH공사가 들어가 시장가격의 적정선을 찾습니다.

 

그.런.데. LH가 MB의 사대강 부채를 뒤집어 쓴 뒤로 보유하고 있던 땅을 팔았다 보니, 것도 금싸라기 땅을... 지난 3년 동안 가격이 폭등하는 걸 시장개입을 할 수 있는 땅이 없어 쳐다만 봐야 했습니다. 

 

'비상경영 100일' LH "내년초까지 정상화"

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=001&aid=0004786450

 

보금자리주택 공급 중단 왜…민간 분양시장 침체 불러…임대로 전환

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=015&aid=0002811650

 

택지난에 ··· 더 귀해진 LH 아파트 용지

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=011&aid=0003691061

 

뒤늦게 문재인 정부가 나서서 만든 게 3기 신도시고요. 참고로 말하자면, 이 3기 신도시 역시 그린벨트 해제를 통해 공급된 거라 이번 서울시에서 추가 해제는 곤란하다고 버티게 된 겁니다.

 

3기 신도시·임대주택 공급… 역할 커진 LH

http://www.econovill.com/news/articleView.html?idxno=353262

 

신도시 공급으로 기본적인 공급문제를 해결하겠다는 거죠. 서울시내 공급 부분은 강동 둔촌처럼 현재 대형 단지가 곧 들어가기 때문에 아직은 멈출 필요가 있고, 이 입주에 따른 전세가 폭락을 재개발 인가에 따른 전세수요에 매칭시켜야 하기 때문에 지금 할 말은 아닙니다. 기본적으로 서울신에는 정부가 개입할 짜투리 땅이 더 이상 없고요. 아파트 단지로 만들기에는 땅들이 작게 흩어져 있습니다.

 

LH가 판 그 땅 사서 건설한 호반, 중흥, 대방, 문영 등등은 대박터진 덕에 조단위 현금들고 M&A시장 기웃거리면서 3세 세습 준비중이라는; 

이게 댓가를 치르는 겁니다. 대통령 하나 바꾼 게 머냐고요? 그 덕에 집값 폭등세를 잡을 카드가 사라지면서 없는 인간들은 아예 꿈도 못꿀 아파트가 되었고 더군다나 MB가 바꾼 청약가점제에는 애시당초 2040은 당첨 가능성이 없음; 그래서 그냥 피주고 사란 소리가 나온 거. 이래서 선거를 잘해야 합니다.

 

 

 

일단 아파트 지어질 5년+@는 전세 살라는 문재인 정부

 

[안장원의 부동산노트]서울 주택보급률 첫 하락, 내년 아파트 입주 '반 토막'…대출 억제만으로 집값 잡나

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=025&aid=0002969667

 

[인사이드 스토리]서울 주택공급 부족한가 충분한가

http://news.bizwatch.co.kr/article/real_estate/2020/02/06/0019/naver

 

위에 이야기한 철도건설, 주택공급 하루 아침에 되지 않습니다. 그래서 문재인 정부는 임대차보호법을 강화해 일단 주택임대사업자제도를 통해 4+4년 살면서 3기 신도시가 만들어 지고 2기 신도시의 SOC가 연결해지면 공급물량이 풍부해지니, 

 

억울하게 피값 주거나 웃돈 올려서 집 사지 말라고 하는 겁니다. 8년 뒤 임대료 폭등요? 저기요... 2014-5년 마곡의 경우처럼 입주폭탄 떨어진 지역은 전세값 하락합니다. ㅋ 금융위기뒤 저금리 기조로 인해 집값이 오른다고 단언하기에는 과거와 달리 풍선이 부풀어 오른 상황입니다.

 

지금처럼 미국발 금리이슈가 오락가락 하는 와중에 10년짜리 부동산 사는 건 해외서도 이미 독일 펀드 펑크난 사례처럼 위험하다고 전 세계가 경고하고, 부동산 투기꾼들 조차 작년 3/4분기부터는 관망세로 돌아선 상황에 왜 살려고 하냐는 거죠. 

 

해외는 한 마디로 걱정된다 이러면서 대책 마련 중인데 이미 한국은 대책을 시행 중;;;;; 몇년 내에 주요 국가에서 한국의 정책을 배워 유사한 형태의 정책을 도입할 가능성이 높아집니다. 기본적으로 서울 집값 자체가 인정하기 힘드시겠지만 경쟁 도시 대비 가장 낮은 상승율이기도 하거든요.

토지보상과 철도건설 반대와 같은 반대 속에 우당탕탕 거리면서도 정책이 잘 진행되고 있는 덕에 해외서 볼 때는 롤모델이 될 정도 ㅋ

 

한류 끝판왕은 한국 정책 수출이 될 기세;;;

 

 

 

문재인 정부 무얼 잘못했고 무얼 잘하고 있나

 

물론 문재인 정부의 임기 초반 부동산 정책이 큰 미스를 했습니다. 정부 출범 전 대외적으로 1. 미국연준의 금리 인상 예고 2. 국내 건설경기 침체 3. 높아진 주택가격에 대한 불만을 '액면 그대로' 주택 구입을 포기했다고 판단하고 기존 주택에 대한 리모델링 쪽으로 계획을 잡았거든요. 이것 때문에 공급시기를 놓친 부분이 있습니다. 민간쪽에서도 탄핵 때문에 2년 동안 공급이 거의 없었다 보니 순간적인 공급절벽이 발생했던 지난 2년이었습니다. 그게 해결되는 게 올해부터;

 

이렇게 시장을 선의로 해석하는 실수를 했지만 저런 발빠른 정책 대응으로 갭투자와 영끌투자 하신 분들이 만들어내는 리스크를 잘 막고 계시고 이게 올 8-9월 까지 매각을 압박하도록 정책적으로 잘 짜여 있거든요. 부자 부모 빽으로 투자한 강남이나 마래포 이런 데 말고 수도권에요;

 

이제 여기서 중요한 게 이 물량을 받아 줄 수 있게 어떻게 대출 규제를 핀셋 형태로 풀어 주느냐이고 이것 때문에 무리해서까지 카뱅, 토스를 밀어 주는 것도 있습니다. 위의 자산 배분의 다양성 강화와 맞물린 정확한 신용평가로 적정 레버리지를 일으키게 하기 위한 노력들입니다.

 

그 이후에는 3기 신도시와 GTX가 연결되면 정상적인 시장가격으로 회귀 되고 여기에 상식적인 상승분이 더해지면 미래 5년 뒤의 집값이 된다는 게 문재인 대통령의 집값 떨어진다는 발언인 거지 폭락을 말하는 게 아닙니다.

 

 

 

그래도 서울 아파트는 강보합... 최대 피해자는 문재인 지지층

 

단기적으로 올해만 보자면, 전 서울지역 한정 강보합으로 봅니다. 여전히 서울에 살고 싶어 하는 수요도 많고 지방의 고소득 인력들이 이번 현대중공업 R&D센터의 분당 입주처럼 이천 이하로 내려가지 않다 보니 서울시 자체 추계보다 훨~~~~~~씬 수요가 많아요. 거기다 이 고소득자들은 대출 필요 없이도 주택 구매 가능하신 분들이 대다수인데 이 분들께서 사실 집이 없습니다. 

 

초등학교를 품은 아파트대단지, 서울인접, 교육여건이 훌륭해야 함. 이게 2기 신도시에 충족되지 않아 서울로 가는 거란 말이죠. 이 분들이 문재인 지지층인데 이번 부동산의 최대 피해자가 되고 있습니다. 알면서도 상투 잡는 상황. 투기 목적도 아니고요. 애를 냉동보관할 거 아님 학교문제는 현실이거든요

 

마지막으로 경기가 살아 났을 때 집값이 떨어진 사례는 세계적으로도 없고요. 경기 회복 국면이고 코로나만 아니었음 이미 지표는 반등인 상황이었습니다. 작년의 위기들을 슬기롭게 극복한 만큼 당연히 집값 상승은 일어나고 이 추세가 머 그렇다고 서울/수도권 한정해 비교할 때 높지 않아요. 낮은 건 내 소득인 거지요.

 

이런 거 별의 별 방법 다 시도한 덕에 그나마 보합인 게 지금이긴 합니다. 웃픈 거죠. 이번 정부는 부동산 정책이란 면에서 92년 노태우 정권 이후 가장 짜임새 있고 잠깐 실수하긴 했지만 세계적으로 롤모델이 될 정도로 부동산 규제 잘하고 있는데 2월에 PD수첩 보고 빠직해 썼었네요.

 

 

 

세계 속의 서울

 

여담으로 서울수도권을 그레이튼서울이라 부르고 보통 여기와 비교되는 게 그레이튼 런던, 그레이튼 뉴욕, 도쿄대도심+신칸센 베드타운, 상해입니다. 인정해야 하는게 방사능 피하고 치안 좋고 태평양 건너 처음 미국 가기 전 마지막 도시가 서울이고 한반도입니다. 르노 아시아 R&D센터, GM 아시아본부가 한국에 있는 이유입니다. 25만 외국인들의 주택구매의사를 각종 제도로 막는 것도 한계에요. 얘네를 국수주의와 인종차별, 공무원 쳇바퀴 신공으로 겨우겨우 막고 있어 아직 우리는 베를린 같은 폭등을 경험하지 않고 있습니다. 

 

시장질서에 맡겼다가 중국애들이 뉴질랜드나 밴쿠버에서처럼 폭등시키는 걸 잘 막고 있죠. 중국유학생이 말도 안되는 월세 내면서 동작본동의 낡은 빌라에 살기 싫어 목동 아파트 한 동을 사려고 했었어요.-한채 아닙니다. 중국인들이랑 사는 거 싫다니까 소소하게 한동을 사고 싶어했어요, 그래봐야 베이징 아파트 값에 비하면 고만고만하거든요. 한동 쯤이야; 아빠찬스 쓰면 된다 이거... 

 

결국 개인이 구매하려다 규제에 막혀 실패했었습니다. 누구에게나 살고 싶은 도시고 위치가 한국입니다. 한국인 물가로 생각하는 것도 사실 다음 정권에는 가능할까 싶어요. 이미 삼성동에 리츠펀드가 아파트 한동을 통째로 구매해 이런 서비스를 하기 위한 리모델링에 들어갔습니다. 국내 리츠펀드지만 이 리모델링 뒤 값비싼 비용을 지불하고 장기 거주할 사람들은 외국인일 가능성이 다분합니다.

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=001&aid=0011754566