아무래도 내용이 길고 카더라 보도들과 찌라시 때문에 제 글을 오해하시는 거 같은데 대장지구사업은 수사해도 대법가면 이재명이 무죄나올 사안입니다.

이유는 해당 법이 화천대유처럼 사기업에 막대한 이익을 몰아주는 걸 방지하고자 공공성을 담보한 지자체가 보통주로 취득해 최대주주로 있게 되어 있는데도 불구하고 이재명은 성남시의회의 요청을 묵살하고 '우선주'로 취득했고 이후 자료제출을 거부했습니다만 해당 내용은 시의회의 탄핵 등을 통해 진행될 부분이지 법에 정한 '범죄형성요건'에 해당하지 않기 때문입니다.

저는 이 사업의 배경과 진행상황을 보고 어떤 사업이었는 지 각자 판단하시길 바라는 마음에 이재명이 자신의 치적으로 홍보하고자 2019년에 작업한 경기연구원의 개발이익 공공환원 사례 심층연구를 바탕으로 작성하였습니다.

윗글의 인터뷰에서 SDC가 보유한 주식이 세상에 존재하지 않는 의결권을 가진 우선주였다고 하는데 당시 협약서와 계약서를 보고 작성한 위 보고서의 129페이지를 보시면 '성남도시개발공사의 우선주는 임대주택용지 상당액의 배당우선주로 함'이라고 적혀 있습니다. 그래야 현재 이재명이 사기업의 이익에는 관여하지 않았다는 논리와도 부합합니다.

제 글의 요약

제 내용을 반영한 팩트 체크 기사가 있어 링크합니다. https://n.news.naver.com/article/009/0004857026

대장지구는 지금 경선와중에 나오는 비리의혹이 아님. 일잘한다고 말하던 이재명이 얼마나 일을 엉망으로 하고 자신의 업적으로 포장하기 위해서면 아무렇지도 않게 기득권과 손잡고 자기 편을 공격하고 시민들에게 피해를 전가시키며 약속을 깨는 지 잘 보여주는 사례.

2010년 이재명 성남시장은 당시 판교잭팟으로 현금부자였던 성남시가 부도위기라며 모라토리엄(이자 안냄)을 선언하고 졸업하는 과정에 대장지구에 사업할 돈이 없어짐.

당시 대장지구는 판교잭팟의 수혜를 받는 노른자 중의 노른자로 금융위기의 여파 속에서도 모두가 탐내던 땅으로 당시에도 '불패신화'와 분양리스크 없이 사업진행 가능하다는 게 지배적(위 연구의 113페이지) 의견이었음.

이런 금싸라기 땅이라면 상식적으로 새누리당이 주장하던 완전민간개발은 당연히 안될 말이고 성남시가 나서 하는 게 맞음.

• 판교특별회계 자금 5,400억원을 SDC 자본금으로 해 독자 진행하면 FI 등도 필요없는 성남이 이 금싸라기 땅의 모든 이익을 꿀꺽할 수 있는 아주 좋은 기회였음. 그런데 2008-2010년 LH와 공영개발 논의 중이던 걸 이재명이 시장이 되자 마자 모라토리엄선언으로 무산시킴.
• 자신 없었다면 LH/GH에 맡겨 진행하며 높은 이익율을 보장 받을 만큼 판교주택난의 핵심 주택지구.
• 다 양보해 3. PFV로 하더라도 다른 지자체처럼 법취지에 맞게 보통주로 취득해 사업전반을 관리하면 될 일을,

굳이 모라토리엄으로 LH와 척지고 상위지자체인 경기도와 GH등은 쌩까면서 지방채시장에 쇼크를 준 바람에 행안부가 부자도시인 성남시에 당초 목표의 20% 수준의 지방채 발행만 허가해 1,2안을 할 수가 없게끔 '자기가 판을 깨놓고'

시의회의 반대에도 불구하고 3안으로 진행하면서도 PFV의 우선주 취득으로 지분비율을 맞추는 희안한 행동으로 법의 취지를 훼손하고 법이 정한 권리를 포기하는 협약을 맺어 화천대유자산관리의 막대한 이익추구를 방조내지 협조함.

그로 인해, 이재명이 주장하는 5,500억원 이익이란 것도 원래 LH가 제안했던 40%를 25%임대주택+공원으로 바꿔 받은 것뿐이고, 이 설계과정에  당시 성남시 판교지구의 주택난과 강남보다 더 오르고 있던 상승기조를 무시하고 낮은 확정이익을 설계하는 무능 또는 방기를 저지름. 그 결과로 LH/GH 등이 공공임대주택 재원으로 활용해왔던 수익을 화천대유에 다 넘긴 희안한 사업설계였음.

게다가 화천대유는 남은 대장지구 땅을 시행해 또 수천억대 수익을 거둠. 이는 공영개발을 하려던 당초 취지와 맞지 않는 임대주택 없는 완전한 민영개발지구가 됨. 화천대유는 503정권의 '태평성대'라인과 연결되어 있어 당시 개발승인권한 및 성남시 감사권을 가지고 있던 경기도와 GH를 누르고 SDC-성남의뜰(주)가 안정적으로 사업하게 할 정도의 네트워크가 있었다고 보여짐.

무엇보다 성남시는 2005년 최초 개발 때부터 LH와 약 25%의 임대아파트 부지 또는 대금을 미니멈 개런티로 깔고 있었고, 이후 이 비중이 40%까지 올라간 상태로 논의되었던 이유가 1공단이 아닌 성남 구도심 순환정비 방식의 재개발 사업과 패키지였기 때문. 당시 판교의 주택난과 구도심 재개발 건으로 성남에 필요한 임대주택이 크게 부족했기 때문에 대장지구 사업의 이익을 통해 대장지구 및 추가 임대주택 예산을 확보하는 사업이었음. 

그래서 SDC 설립 당시 첫 프로젝트였던 푸른위례때 인터뷰를 봐도 성남구도심개발 등에서 성남시가 독자확보한 임대주택물량으로 주거안정을 획득하기 위해서였다고 밝혔는데 자기 도지사 나간다고 갑자기 이 금싸라기지구를 SDC가 우선개발권을 가지고 있었고 땅값이 폭등했고 이걸 반영할 조항을 삽입했음에도 최초 선정가격인 1,822억원에 팔아 버린 문제가 있음.

대장지구사업 앞에 판교신도시 개발사업과 모라토리엄

앞선 중앙정부 주도의 판교신도시 개발사업으로 확정적 개발이익이 보장된 주변 그린벨트지역에 대한 공공개발사업입니다. 처음부터 LH가 하려고 했는데 한나라당 신영수 국회의원의 동생이 여기를 민간에 돌려 한탕하려다 시끄러웠죠.

판교잭팟으로 성남시는 판교특별회계 5,400억원을 투자사업에 전용할 수 있게 되어 판교신도시사업이 종료되기 전까지 지방채 발행없는 부자도시가 됩니다. 그랬더니 당시 한나라당의 이대갑시장이 꽤나 흥청망청합니다. 하지만, 이 당시인 2008-2010년에도 이미 LH와 공공개발을 추진하던 중이었습니다. 

그리고 2010년 이재명이 당선된 뒤, 이걸 부채라며 모라토리엄 선언을 해 성남이 곧 파산할 것처럼 이야기했었죠. 그러면서 빡친 LH가 저 두사업을 취소합니다. 그러면서 공급되었어야 할 임대아파트 수요가 날라가게 됩니다.

그런데 어찌나 성남시 재정이 좋았는 지 2년 만에 1조원 지방채 발행 계획을 발표하고 이 중 4,526억원은 대장지구 사업에 투자하겠다고 밝힙니다… 저기요… 4,526억원 당시 지방채 이자 3-3.5% 하면 2년 만 해도 316억원이 넘습니다. 그래서 먼 뻘짓이냐고 이후 민주당에서도 비난이 쏟아졌고, 결국 1조원 중 2,000억원 정도 발행한 뒤 대선 경선 등을 앞두고 공격거리가 되자 전액 상환하였습니다. 예, 성남시 돈이 많습니다.

그러니까.. 일단 성남시는 모라토리엄 선언이란 포퓰리즘으로 인해, 적어도 이재명 임기내에는 전혀 갚을 필요가 없던 돈을 3,500억원의 현금과 274억원 재원투자로 상환합니다. 그게 소위 졸업선언. 성남시는 덕분에 곳간이 비어 지방채 발행계획을 발표한 거고요. 아직도 전용금액 다 처리된 게 아니니 모라토리엄 졸업도 아닙니다 ㅋ

결론은 성남시는 대장지구 사업에 앞서 포퓰리즘으로 +상태 시작을 포기하고 -316억원에서 시작.

무리한 독자진행 속에 나온 PFV

이게 처음에는 서로 떨어져 있는 대장지구와 성남1공단 공원조성사업을 연계하는 결합도시개발사업이란 걸로 추진했는데요. 결국 나중에 시의회에서 뻘짓거리 닥치라고 하고 패소하면서 분리됐습니다. 이 때문에 많이들 헷갈리는...

일단 시작은 총 사업비 1.55조원에 추정수익금 2,200~3,100억원의 사업(이중 2,200억은 1공단 공원화)으로 진행하기로 합니다.

그런데 사업을 하려고 하니, 성남시 단독으로는 불가능한 상황입니다. 왜? 위에 말한 대로 돈이 없으니까.

돈도 없는데 굳이 성남도시개발공사(이하 SDC)를 새로 만들었는 지는 모르겠는 데 혼자 하려니까(판교는 중앙정부와 지방정부의 모든 부동산 개발집단이 들어가 만들었는데 말이죠 ㅋ) 공사의 규모가 너무 작습니다. 고작 50억원이었으니 독자 진행이 불가능하죠. 지방공사의 출자한도는 자기자본의 10%로 제한되어 있거든요.

이렇게 성남시는 부자지만 현금은 부족하고 공사는 신생이라 코딱지인데 공사는 부채비율 200%를 넘지 말라고, 무려 이재명님께서 모라토리엄 선언(=이자안줌)해주신 덕에 행안부 가이드가 겁나 빡빡해졌고 지방채 이율도 올랐거든요? 그런데 1조원 지방채 발행???? 너님 미쳤음이 시의회와 민주당 의원들 입에서 조차 나왔습니다.

보통 다들 시 지자체가 이런 대규모 사업을 하는데 현행법 상의 이슈가 발생하기 때문에 현재 3기 신도시도 LH와 GH, 시 소속 개발공사가 3각을 이뤄 부지조성하고 개발하고 그럽니다. 

그래서 나온 게 SDC가 명도와 수용을 주도해 지구구성을 하지만, 시행은 성남의 뜰(주)이라는 PFV에게 맡기는 방식을 선택합니다. 그래서 25억원에 성남의 뜰(주) 설립. 93만 주 중 50만 주 보유. 

이러면 두가지 큰 이익이 발생합니다. 하나는 민간회사의 시행자가 되서 분양가상한제를 피할 수 있고 다른 하나는 배당이익면세입니다. 정부규제를 지자체가 나서 회피하자는 법꾸라지의 면모를 잘 보여주는 행태죠.

이 때문에 사업성 평가가 달라집니다.

• 2005-2010년 고급전원주택지구 시범사업-> 2008-2010년 공동주택으로 전환
• 2015년 다시 공동주택을 공공개발+분양가 상한제 vs 민영개발+상한제 회피로 정파를 떠나 다양한 방식을 재논의하게 됨
• 2015년 이때 SDC가 PFV로 결정하면서 졸속으로 공동주택으로 민영개발하기로 함

그래서 각 시기별로 사업성이 있다 없다 금싸라기다 아니다 이런 소리들이 나오는 겁니다. 최종적으로는 새누리당 의원들의 바람과 2009년 국감에서 신 의원이 한 지적과 같이 민영개발로 공동주택을 올리고 그 이익을 지자체가 일부 회수하고 화천대유가 더 많은 수익을 가져가게 되었습니다.

게다가 이 이익 회수방법이 굉장히 잘못된 게, 당시 판교시세는 다른 부동산 시장과 달리 상승일로여 2015년에 이미 강남 송파를 넘어선 상황이었습니다. 확정이익으로 하는 게 당연히 손해란 말이죠. 이럴 때는 런닝 개런티처럼 1공단 공원부지+@로 기대이익을 높게 가져가는 게 정상입니다.

PFV여도 희안한 구조, 공영개발의 탈을 쓴 민영개발

사업진행방식은 지금 LH가 주도하는 공공디벨로핑에 가까운 방식이라 추천할 만한데 악마는 디테일에 있죠.

우선 성남의뜰(주)의 대출에 SDC가 보증을 서지 않았습니다. 대신 이 성남의뜰의 대주주인 SDC와 주인인 성남시는 성남의뜰(주)에 관여하지 않는다는 원칙을 발표하고 이 사업 내부에서의 자금 집행, PF자금의 이율과 배당에 관여하지 않기로 합니다.

이게 말이 안되는 게 판교는 완전 성공한 2기 신도시의 모범사례로 금싸라기 땅이라 사업검토보고서 작성단계부터 망할 리스크가 없다고 적어 놓은 사업인데 이걸 정부 엿먹이는 분양가 상한제 회피를 공공이 주도해 진행하면서 극히 희박한 리스크를 회피하기 위해 관여하지 않겠다?

심지어 SDC 통해 토지수용과 각종인허가라는 핵심업무를 담당하는데? 일반시행과 공공참여 PFV가 다른 게 이 부분 때문이고 그래서 도시개발법상 PFV는 공공이 지분의 50% 이상을 가지고 있어야 만 시행자격이 주어집니다.

법 취지는 사업진행도 신속하게 하고 투자도 유치하지만 도시의 공공성을 지키고 민간의 과도한 탐욕을 막기 위해 주주로서의 권리를 행사해 만일을 대비하자는 겁니다. 그런데 SDC는 저런 존재하지 않는 리스크를 피하기 위해 법에 정해진 권리를 포기하는 이상한 행동을 합니다.

우선주로 50%+1주 취득. 이 부분때문에 지금의 문제가 발생합니다. 제도의 미비를 이용한 악용이죠. 법에 지분이라고 했지 보통주라고는 안했다ㅋㅋ 이런 거... 그 결과로 의결권 있는 보통주는 SK증권에 특정금전신탁한 7명이 85.72%, (주)화천대유자산관리(이하 화천대유)가 14.28%를 취득합니다.

그러니 당연히 지금 납득할 수 없는 이익을 가져가는 데 대해 성남시가 법과 계약에 정한 권리들을 정당하게 행사할 수 없게 됩니다. 이로써 이후 발생한 일에 대한 책임도 없습니다. 그러니 성남시 관계자들이 화천대유 수익에 대해서는 알바 아니라고 당당하게 말하는 거죠.

이렇게 상승분이 제거된 확정이익만을 성남시가 가져가므로써 시행사는 리스크 없는 기회이익이란 꿀덩어리를 받았기 때문에 사업이 신속진행됩니다. FI입장에서도 진행과정을 보고 사업시행의 핵심인 지구조성에 성남시와 SDC가 철저하게 화천대유의 뜻을 따라줄 거라고 본 겁니다. 

그리고 화천대유의 김만배는 법조계 특종기자로 유명합니다. 특히 특수부 성대라인 검사들과의 돈독한 친분이 큰 힘이었고 당시 국무총리만 해도 정홍원, 이완구, 황교안에 전관시장의 절대 갑이었던 홍만표 등 당시 언론에 거론되는 ‘태평성대’라인의 핵심이 법대였던 걸 감안하면 저라도 꼬셔서 자기 사고친 거 수습하고 역점사업 성공의 키로 앉혀 놓고 싶었을 겁니다. 저 정도 되니 상위 단체인 경기도가 얌전히 승인만 하고 GH를 들이밀지 못해 대장지구사업은 온전히 이재명의 업적으로 남습니다. 이게 업적인지는 참 의문이지만요.

얼마나 벌었고 무얼 내주었나

현재까지 SDC의 총이익금은 1,905억원의 배당이익이 있고요.
이외에도 성남시는
1공단 지역 2,761억원 (성남의뜰(주)가 사업비로 전액부담, 중지될 경우 공사이익으로 전환, 주차장비 제외)

• 공원조성 2,561억원
• 주차장 200억원

대장동 2,742억원 

• 북측터널 600억원
• 대장IC확장 260억원
• 배수지 60억원(총 920억, 법률에 따른 기부채납 항목이라 이재명 주장처럼 무얼 윽박질러 더 받았다고 보긴 어려움)
• 임대아파트부지 1,822억원, 국민임대주택 1,200가구 공급예정지 (우선주 배당에 입각, 선제공)

총 5,503억원의 확정이익을 가져갑니다.

그런데 2018년 1월, 대장동 2,742억원 이익의 가장 큰 부분인 임대아파트부지를 매각한 뒤 지역화폐를 이용한 기본소득으로 주겠다며 팔아버립니다. 당초, SDC설립이유로 이재명 당시 시장이 SDC건설 명분으로 위례신도시 등을 먼저 진행할 때 개발이익으로 재개발사업 순환용 임대주택 건설을 내세웠던 걸 생각하면 먼 뻘짓인가 싶습니다.

재밌는 건 매각시 부동산폭등시기고 무엇보다 협약에 따라 임대아파트부지가격이 상승한 차익도 SDC가 가져가기로 해놓았음에도 1,822억으로 현금배당받아 버립니다. 예. 상승분 이익을 포기하고 급히 현금화해 도지사 출마 전 자신의 업적으로 홍보합니다. 이게 없었다면 대법까지 가서 무죄 받기 힘들었을 겁니다. 

이게 성남시의 인구증가와 구도심 재개발 때문에 기존 공급하던 임대주택 규모(약 1,400가구) 보다 더 필요해 최초 개발때부터 대장지구 25%임대주택이 기본 안이었는데 갑자기 저 큰 덩어리를 날리니 후임 시장입장에서는 속터지죠.

이미 싸게 확보한 부지는 오른 가격도 포기하고 팔아 현금 땡긴 뒤, 땅값 폭등한 지금 새로 부지확보할 땅 찾아다니는 이 상황 참 아름답습니다. 그리고 이 임대아파트가 필요했던 이유인 구도심 재개발... 다시 원복되어 LH와 진행합니다. 이 분들이 당초 들어가시기로 했던 임대아파트는 빠져 있어 본래 SDC-PFV의 본래 목적달성에 실패했습니다.

920억 추가환수는 원래 기부채납 8-10%에 해당됩니다. 1공원이 중간에 분리되면서 복잡하지만 적어도 이재명이 PFV방식도입으로 추가환수했다는 건 말이 맞지 않고 대장지구사업내의 성남시 몫인 건 맞습니다.

또한, 당초 성남시는 2005년에 고급주택지구 만들기로 했을 때도 대장지구내 주택의 25%에 해당하는 임대주택 또는 상응하는 예산을 받기로 했었고, 이게 공동주택으로 바뀌는 과정에 보금자리 수준의 40% 정도로 논의됐습니다. 그렇다면 성남시가 가져가야 할 이익은 대장지구 총 이익의 40%+@가 'LH주도 공공개발'이었어도 가져가는 최소시작점이 됩니다.

현재 대장지구 이익은 2조원이 좀 넘고 협약에 따라 땅을 가져가 직접 시행한 화천대유가 1,000억원 가량의 별도 이익을 냈습니다. 그러니까, 아무리 못해도 2.1조원의 8,000억원 회수부터 시작해야 하는데 지금 2,920억원 가량이 빕니다. 아무 것도 안하고 LH에 맡겨도 나오는 돈보다 작은데 기부채납과 지방채 이자까지 포함해 이걸 치적이라고 주장하고 타임라인을 막 섞어 사실을 호도하면 좀 곤란하죠.

다른 도시 임대아파트 지을 돈을 셋이 나눠가진 대장지구사업

이렇게 히스토리를 보면 좀 어이 없긴 하지만 희안한 방식으로 법을 아주 잘 아는 이들이 똘똘 뭉쳐 우선주 취득으로 법적 리스크를 회피하고 특정인에게 경영권을 밀어주며 정부 엿먹이고(분양가 상한제 회피물량 약6,000가구) 크게 한탕해 성남시와 화천대유+SK 7인, FI가 잘 나눠 가진 게 결론입니다.

이재명은 LH주도 공영개발이었으면 중앙정부로 귀속되어 다른 시에 임대주택 짓는데 쓰였을 돈을 성남시가 가져가 더 이익이라고 주장하는데요.  LH때보다 적게 가져갔고, 위의 판교지구를 보시는 것처럼 특별회계로 더 많은 돈을 잘 써서 건강한 시 재정을 만들었던 직전사례가 있습니다. 

결국, 성남시는 쓸데없는 지방채 이자 300~316억원 냈고

10+@년이나 늦게 임대아파트 물량확보했고(아직도 계획대로 다 못가지고 있습니다), 대장지구는 공공성 없는 민영개발이 되어 땅값을 폭등시킨 바람에 추가 임대아파트 확보를 위한 부지조성 가격이 더 높아져 추가지출이 불가피합니다.

그리고 LH가 했다면 다른 시에 임대주택 지을 돈이었던 4,040억원이 화천대유에 577억, SK증권 특정금전신탁한 7인에 3,463억원씩 갔습니다.

게다가 대장지구의 현실은 토지가격이 폭등한 상황에 SOC가 부족해 추가 진입로 개선, 우회도로 신설이 절실한 상황입니다. 이런 부분에 대해서는 확실히 LH를 제외한 곳들은 약점을 가지고 있는 거 같습니다. 이건 이제 다 성남시 돈으로 처리해야 할 상황.

성남시의회가 이런 걸 몰랐던 건 아닌데, SDC가 계약하고 이걸 비밀유지조항으로 묶어 최대한 공개를 미뤘습니다. 그래서 민주당 윤창근 시의원이 따지지만 머 이미 계약해서 어쩌라고요. 우린 못해요. 배째 시전.

털어도 걸 범죄항목이 없습니다

위에 언급했듯, 공공성 보다 자신의 포퓰리즘 선언 뒷감당과 업적마련을 위해 계약에 우선주로 과반취득하고 선언까지 해 스스로 권리를 놓았습니다. 그래서 국정감사나 수사해봤자 나올 게 없어요. 법적으로 권리를 포기한 건데 머 말할 게 없잖아요.

시의회가 시장 탄핵할 수 있긴 하겠지만 이미 도지사되서 경선후보고요. 자기가 돈 가질 만큼 어리숙한 사람 아니고 설계도 잘되어 있습니다. 피해를 본 성남시가 고발하기에도 당시 SDC담당자의 계약비밀유지조항을 가지고 배임이나 무언갈 걸 수도 없고요. 당시 내부결재라인을 가지고도 따지기 어렵죠. 그걸 결정할 정치적 상황도 아닙니다.

그러니 화천대유 특검? 수사? 국정감사? 애당초 화천대유서 검사장급들이 들어가 설계한 건데 안나올 겁니다. 우병우 보세요. 법꾸라지들 잡는 건 진짜 힘든 일입니다. 이재명이 권력욕이 가득한데 저기서 돈을 받았다? 전혀 아닙니다.

단지 저라면 이렇게 돈벼락 맞게 믿어주고 밀어준 이재명이 너무 고마워서 자발적으로 마침 언론사 팀장급인 후배들한테 골프치게 해주고 룸데려가면서 용돈도 좀 주고 취업도 시켜주면서 이재명 덕에 내가 이렇게 산다고 찬양 열심히 하고 다니겠습니다.

번돈이 얼만데 그 정도쯤이야 ㅋ 인지상정이죠. 불법도 아니고요. 청탁기사를 요구하고 향응을 제공했다면 모르겠으나 수십년 지인인 걸요. 유재수는 그래도 감옥가지만 저 사람은 뒤에 검찰라인이 쩌렁쩌렁하게 지금도 버티고 있거든요. 노만식이라든가 ㅋ 

마침 이재명의 브레인이지만 경기연구원장되기 전까진 참여연대와 민변새끼들 용돈까진 주기 좀 빡빡했던 가천대 부총장, 동생 통해 넉넉하게 인심쓰도록 하는 건 업무경비죠. 실제로 지역 민원갈등해소를 위한 간담회 명목으로 많이 만나야 하고요.

원래 곳간에서 인심나고, 곳간이 없으면 만들면 됩니다. 수용이란 이름으로 남의 땅 뺏어서. 뒷감당은 후임시장과 시의회가. 문제제기하면 윈팀인데 분열시킨다고 ㅈㄹ.