늦깍이 결혼해 8월에 전세 들어갔는데요.. 처가 어르신과 제부들과 나눴던 이런 저런 이야기를 조금 정리해 올려 봅니다.

1. 부동산은 금리 보다 경기가 더 중요한 변수로 활황인 동안 상승세를 인위적으로 꺾은 나라가 존재하지 않음. 

• IMF의 경제전망에 따르면, 이미 한국은 미국발 저금리 최대 수혜국 가운데 하나로 G10에 안착했을 뿐 아니라 지속 성장을 거듭하고 있어 올해 4.3% 내년 3.3% 성장 예상. 소비자물가 상승률 역시 올해 2.2% 내년 1.6%인 활황국면. 이 결과, 연 소득 1억원 이상의 맞벌이 신혼부부 30대의 비중이 위 기간 동안 서울은 19.3%, 전국은 10.2%로 약 1.5배 증가.
• 연도별_거래원인별_아파트거래_동호수.xlsx
• 아래 표와 같이 주택구입부담지수가 최저점인 2014-2015년의 거래량인 10-12만건 보다 폭등기인 2018-2021년의 거래량 13-15만건으로 더 많음. 그러니까 가격과 무관하게 살 능력 있는 사람들은 잘 사고 팔 사람은 잘 팔고 있단 말. 비싸고 폭리고 거품이고 이런 건 시장이 판단할 일이고, 정부는 이게 팩트로 경고하고 불법만 잡으면 될 일인데... 머 표 때문에... 

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2. 계획수립의 어려움.

• 한국에만 존재하는 전세제도로 인해 계단식 상승과 하락이 이루어지는 전 세계에서 가장 예측이 안되는 시장으로 꼽힘. 서울-수도권의 180만 전세가구수가 늘 그레이 섹터로 어떻게 반응할 지 예측하기가 어렵고 경기에 따른 부침이 심함.(대출상환 불확실-전세자금대출 이슈)
• 택지공급하는 신축아파트단지는 계획수립부터 분양까지 평균 7.8년이 걸림. 공공의 경우 6.7년이고, 재건축은 8.91년.
  모두 분양 이후 공사후 입주까지 3년 걸림. 즉, 공공디벨로핑을 하더라도 현 정부의 공급계획이 입주까지 반영되는 데는 2025년이 됨.

3. 지난 2010-2018년까지 정부의 인위적 부동산 가격방어 정책 진행으로 거품 가격이 형성.

• LH건전성을 이슈로 대량의 보유 택지를 민간에 저렴하게 매각 및 택지조성해 정부가 개입할 수 있는 핵심 지역 택지가 줄어듬.
  • 2018년 집값 상승국면에 공급을 확대하려 했음에도 정부와 서울시가 공급계획을 수립할 수 있던 9만호 물량 가운데 구매자들이 원하는 대단지 아파트는 2.5만호(6730+11660+6963)에 불과.
     
• 수도권의 11.9만호의 인허가를 늦추며 서울에 약 6.1만호 적게 공급하고 규제완화를 통해 강남 재건축 아파트와 6억 이상 아파트 매매를 쉽게 함.
  • 혜택이 다주택자 가운데 176만 가구 560만채(위 기간 동안 250만채 증가) 에게 집중되었고 정부의 양성화 정책인 주택임대사업자 제도에 순응한 가구수는 48만 가구에 불과하며 이들조차 등록한 아파트는 36만채 정도.
     
• 2014년부터 2017년 말까지 공공택지(신도시) 공급 계획 중지. 
  • 문재인 정부수립 4개월 만에 2017년 말에 서울도심 재건축 7.5만호 허가. 2023-2024년 공급(둔촌주공 1.2만호, 개포 1만호 등)
  • 2026년 주임사 물량 매매 가능=>2주택 이상 약 16만호
  • 2026-2027년 3기 신도시 입주=>17.3만호 가운데 최소 9.8만호 입주 예상
  • 총 2018-2021년까지 서울 7.2+41.6 수도권 77만호, 재건축 30만호 승인이라는 2014년부터 2017년까지 공급되지 않은 물량을 포함한 공급계획 마련. 2026년부터 공급 문제는 사라질 전망=가격 하락.

4. 구매자들이 원하는 서울-수도권의 대단지 아파트의 부족물량은 약 12만호 정도로 추산

• 지난 2010년부터 2018년간 서울의 기본수요 4.1만호보다 3.5만호를 공급해 총 6.1만호를 적게 공급. 여기에 2014-2017년까지 계획승인 단계에서 과소승인한 6.8만호(대단지 아파트만을 계산한 분양물량: 2018년 3만 2019년 2.2만 2020년 2.2만 2021년 2.2만)를 더했음.
   
• 임대 및 소형평형 등의 공공물량을 포함할 경우 4.1만호를 1만호 이상 초과하는 5만호대 공급이 계속되고 있음. 이 부분은 시장 호가를 잡는 부분과는 다른 미자녀 부부 및 청년 대상의 물량.
   
• 입주가능 물량이 2023년까지 년간 2.3~3.8만호로 2만호가량 적을 뿐 아니라 대기수요로 인한 수요 폭증.
  • 위 2018-2023년 동안 분양되는 아파트는 위의 공공의 택지공급계획 중지에 따라 민간 고분양가 아파트들만 존재. 이 과정에 주택청약은 로또화 됨. 이를 막고자 3기 신도시 사전청약으로 수요를 분산시키려 함.

항목 별로 보는 문재인 정부의 부동산 정책 실패

1. 이해하기 힘든 게, 자신들의 경제정책이 잘 되어 경기가 살아나면 부동산 가격도 오르는 게 당연한 걸 왜 억제하는 정책을 취했는 지 집권 초부터 행정부와 입법부의 인식 차이가 크게 존재했고 그 결과 논리모순적 대책이 나오게 되었음.

위 근거였던 베이비부머들의 저소득/저자산은 2018년 통계청과 건강보험공단 피부양자조사로 약 9.5-10만 가구가 직장가입자들의 피부양자로 숨어 있었지 이들이 다주택자이고 건물주이며 법인대표이나 4대보험 미가입으로 처리한 뒤, 갭투자를 통해 마이너스 결산을 유지하고 있었음을 확인했고 법령개정이 소수당이어 실패했다면 실패한 대로 공급부족에 따른 시장상황에 대한 유연한 대처가 필요했음.

또한, 경제 성장에 따른 고소득 실수요자 신혼부부들의 존재를 일부로 치고 무시. 서울수도권은 물론이고 지방의 6만 달러 고소득층이 분당에 몰려 드는 현상을 무시함.(ex. 분당 현대중공업 R&D센터)

2. 계획 수립은 훌륭했지만 분양까지 5년이 남은 만큼, 보다 시장 친화적이거나 차라리 대결적 구도를 명확하게 짜는 세련된 언론플레이가 필요했다고 생각함. 막연한 다주택자나 갭투자자를 타겟으로 하는 게 아니라 명확한 지구 등을 선정해 불법과 막대한 차익을 문제 삼는 프레임 전략이 필요했으나 ‘할 일만 함’.

그 결과 25번의 규제책을 마련해 이명박근혜정부의 인위적 부동산 가격방어와 다주택자 장려정책으로 과대 형성된 220만 가구 중 176만 가구를 투기세력으로 보고 불로소득 환수를 위한 조치에 들어갔으나 결과적으로 부동산거래분석원 설치 실패 및 관련 규제 법령이 국회통과 실패로 구멍이 남.

• 그러나 건강보험 피부양자 기준 강화를 통해 그 동안 통계에서 직장가입자들의 비부양자로 숨어 있던 고소득 고액자산가 62.5만명을 발라냈고 이들에 대한 징세 및 관리 착수.
  • 문제는 이들이 지난 10년 간의 평균 증여 4930건의 3배가량인 년 평균 17195건의 증여를 진행. 전체 거래 비중의 10%이상을 차지하며 가격 상승을 주도.
     
• 위 기간 동안 SOC사업에 대한 재검토 및 감사에 착수해 타당성 검토하는 기간 동안 공회전.
  • 기 공급된 2기 신도시들의 불편(교통대란/주거환경 불편)이 계속되며 서울 거주 수요가 폭발. 시장의 평균 매매 텀인 7.8년(이사기간)에 탄핵정국 1.5년이 추가된 점을 간과
  • 이 과정에 전문가들이 지난 9년 간의 공급부족에 따른 거래가격 앙등 및 경기 활황에 따른 부동산 가격 상승기조를 우려해 매매활성화를 제안하였으나 위의 제도가 정비되지 않는 다면 불로소득에 대한 환수가 불가능해 규제책 마련을 우선하는 선택을 함.
  • 이로 인해 공급대책 마련이 약 7개월가량 늦어졌음. 그러나 재건축 이익환수제 등을 도입하면서도 전세가격 안정에 신경 써 수요계층이 정부정책에 순응했고 이 과정을 지켜본 유권자들은 이후 국회의원 선거에 대승.

3. 거품가격을 현실화 시킨 임대차3법 강행과 수요예측 실패

• 어차피 공급이 물리적으로 불가능하다면, 3기 신도시 사전청약처럼 아파트 분양권과 같은 가수요에 대한 시장 대응을 명확히 해 정책수립 당시 우려사항이었던 테이퍼링 및 외부충격에 대해 시장 참여자들이 스스로 해결하도록 했어야. 현재로는 정부의 어설픈 규제가 지방 가격까지 올리는 상황이 됨.
  그리고 초저금리 상황인데 지나친 원칙론에 입각한 시장판단. 정부가 말하는 대출금 다 갚고 난 분양뒤 8년 이후인 11년때에는 반드시 금리가 상승하고 공급이 늘어 가격이 하락해 있겠지만 그건 시장 참여자들의 선택인데 오지랖이 너무 했음.
   
• 임대차 3법은 좋은 법안이지만, 금리상승기인 2021년에 도입 진행했어야 할 법이지 초저금리 상황에 법령도 미비한 채로 강행해야 할 법이 아니었음. 게다가 실거주 요건 강화로 전세물량을 날려 선거패배를 자초했고, 패배 뒤 우왕좌왕하는 모습으로 시장신뢰 상실.
  국회의원들은 선거따라 나풀거리는 존재인데 뻔히 알면서도 정치원론에 입각, 입법부의 임대차3법 강행을 저지하지 않음.
  • 정부는 현행법령 정비를 통한 부동산거래분석원 강화로 투기세력을 잡는 데 집중하려 했지만 의회는 민변의 압박을 이기지 못해 예상된 문제를 알면서도 강행.
  • 특히, 유권자가 유주택자와 무주택자로 양분된 상황에 반드시 피해를 보는 계층이 나오게 되는 법령의 경우, 여야합의를 통해 화살을 나눠 맞아야 한다는 최소 기본원리를 무시하고 강행.
  • 그 결과 전세시장 가격 앙등 및 2중 가격을 넘어선 3중 가격 형성.
  • 정부의 규제정책은 일관성 상실과 이후 시장 혼란에 대해 중형전세아파트 공급으로 대응하려 하지만 공급은 다시 8년이 걸린다는 사실을 외면
  • 전세주택 공급자인 다주택자들을 위한 주임사제도를 축소하면서 시장 혼란을 부추김.
  • 보궐선거 참패. 민주당 직전 국회의원 선거 당시 지지층의 15-20%가 투표 미참여.
     
• 예측 실패. 지난 정권 당시부터 나왔던 베이비부머의 은퇴 및 보유자산 미비(약 3억원 가량의 자산 보유)로 인한 시장 매물 증대가 거짓말임을 불인정. 
  • 2018년 통계청 국민연금 소득-자산 기준 변경 검토와 건강보험 피부양자 실태조사로 드러남. 거의 10만 가구가 소득이 없지만 자산이 풍부했고 이를 활용한 전세금을 부채가 아닌 현금성 자산으로 간주하고 재투자(갭투자) 주도. 이를 본 자식세대들도 갭투자에 적극 가담. 수요 폭발.
  • 정부의 9.13대책에 따른 전세보증 요건 강화 등의 규제를 무시할 정도로 가족간 금전거래도 활발. 현 보유세와 종부세 수준으로는 타격을 입지 않고 문제가 되는 주택은 증여로 처리해 매물 감소현상을 유발시킴.

결론. 거시적 관점의 공급문제가 해결되는 2026년부터 가격안정화 및 하락세 예상하고 있으며, 이후 발생하는 남은 1주택에 대한 상속문제에 대한 이슈 발생.