<전업투자에 대해...>

인터넷과 책을 통해 부동산에 관한 성공담을 읽게 되거나

누군가 부동산 투자를 통해 수억 원을 벌었다는 얘기를 접했을 때

회사원이거나 자영업을 하는 대부분의 사람들은 자극을 받기도 하지만 허탈한 기분도 들게 된다.

아마도 경매의 기술 1권이나 칼럼으로 올렸던 ‘경제적 자유의 문턱에 서서’라는

글을 읽으셨던 분 중에 상당수도 이런 느낌을 받았을 것이다.

남들은 돈을 쉽게 버는 듯한데 왠지 혼자만 막노동을 하는 기분이고,

더군다나 매달 정기적금을 붓고 있는 사람이라면 목돈이 모아지기까지 엄청 지루하다고 느껴질 것이다.

짜증도 나고 일하기가 싫을 때도 있다.

만약 부동산 분야에 정통한 사람이 있고 그 사람이 허락한다면 만사를 제쳐두고 그 기술을 배우고 싶을 것이다.

(내가 종자돈을 모으던 시절 250만원의 급여를 받았을 때 느꼈던 기분이다.)

그리고 본인이 현재 얼마의 급여를 받고 있든 그 급여가 매우 하찮게 느껴지고

왠지 부동산 현업에서 뛰고 있는 다른 사람들에게 계속 뒤쳐진다는 느낌을 받으면서 진로의 고민에 빠지게 된다.

고민이 반복되면 직장이 거추장스러워지고, 성공담을 계속 읽으면서 “만약 전업을 하게 되면 어떨까”라는 생각에 잠기게 된다.

그런 고민이 반복될수록 부동산 투자에 올인을 하게 되면 큰돈을 벌 수 있을 것만 같고 모든 열정을 쏟을 수 있을 것이라

자신을 다독이며 심각하게 전업 쪽으로 마음이 쏠리게 된다.

책을 출간하고 전업투자에 관한 메일을 상당히 많이 받는 편이다.

메일을 읽으며 한 분 한 분 메일을 보낸 분들이 현재 어떤 심정인지 헤아려진다.

(내가 걸어왔던 길이므로...)

현재 이런 고민을 하고 있고 앞으로도 전업에 대해 고민에 빠질 분들을 위해 심각하게 나의 소견을 적어본다. 

이번엔 조금 더 상세하게 나열을 해보려 한다.

경매..!!

부동산..!!

솔직히 잘하면 돈을 벌 수 있다.

큰 돈을 만질 수도 있다.

아직까지 경매와 부동산투자는 가난하고 보잘것없는 자가 인생역전을 시도하기에 안성맞춤인 게임이라 생각한다.

하지만 이젠 어떤 시기에 어떤 방법으로 진입하느냐에 따라 결과는 크게 차이가 날 것이다.

지금 시장은 단순히 무모함과 열정만으론 성공할 수 없다. 부동산 시장도 전쟁터라고 여기고 진입을 해야 한다.

부동산 투자라는 직업을 갖기 전에 준비도 철저히 해야 한다.

(1) 월급과 보너스의 차이를 알아야 한다.

월급을 200만 원 받던 사람이 부동산에 투자하여 추가로 100만 원의 수익을 올리게 되면

총 300만 원의 수입이 생긴다. 100만원의 부수입은 1년으로 계산하면 무려 1,200만 원이 된다.

이렇게 부수입으로 100만원을 올리려면 부동산 1건만 낙찰을 받더라도 충분할 수 있다.

그런데 경매투자로 매달 300만 원의 수익을 올리려면 1,000만 원의 매매차익을 올릴 수 있는 부동산을

평균3개월에 한 채씩 낙찰 받고, 명도하고, 매매해야만 한다.

(이래서 본업과 부업의 차이는 심리적 금전적으로 크다.)

요즘 같은 상황에선 낙찰과 매매를 그 기간에 마무리할 수 있다고 장담할 수 없다.

만약 본인이 다른 직업이 있는 사람이라면 6개월 아니 1년에 한 번 낙찰을 받는다고 하더라도

그 수익은 고스란히 보너스로 챙길 수 있으나 경매가 본업인 사람은 6개월 안에 매도를 하기 위해

무던히 애를 써야 하고 그 수익이 생기더라도 생활비로 소진되고 남는 것이 없다.   

막상 전업을 하게 되면 매달 100만원이든 200만원이든 지급받았던 월급이 무척 그리울 것이다.

부동산을 매입하며 대출까지 받았다면 매도할 때까지 불안감은 더 클 것이다.

(2) 부업으로 제대로 투자 못하는 사람이 전업한다고 고수가 되진 않는다.

직장에 다니면서 부동산에 관련된 쪽으로 전업하려는 사람이 제일 답답하게 느끼는 부분이

투자를 하기에 시간이 너무 부족하다는 것이다.

그러나 이것은 특수한 직업을 제외하곤 단순한 핑계에 불과하다.

부동산투자는 시간이 많은 사람보다 합리적으로 시장을 바라보며 경매의 기술을 차근차근 익힌 사람이

더 좋은 결과를 얻을 수 있다.

시간이 충분하게 주어지면 잘 할 수 있을 듯 하지만 막상 현업에서 뛰게 되면 충분한 시간이 주어졌음에도

또 다른 부족함을 느끼게 될 것이다.

결론은 부업으로 어느 정도 수준에 오른 후 전업을 해야 시행착오를 줄일 수 있다는 것이다.

(주식, 환차익을 통한 거래 등으로 전업할 경우에도 어떤 투자든 시간이 많다고 수익을 올릴 수 있는 것이 아니다.)

(3) 충분한 종자돈은 필수요소다.

포커게임을 할 때 아무리 좋은 패가 뜨더라도 돈이 부족하면 충분한 베팅을 할 수 없으므로 적은 수익에 만족해야 하거나

상대방의 베팅에 눌릴 수도 있다. 부동산투자도 마찬가지다.

자신의 종자돈이 부족하면 부동산을 보는 안목이 아무리 뛰어나고 실력이 고수일지라도 남 좋은 일만 시키는 경우가 많다.

충분한 종자돈을 만드는 것도 준비의 한 단계이다.

한 푼도 없이 아니면 적은 종자돈으로 전업하면 십중팔구 바닥을 헤매거나 남의 물건을 받아주는 컨설팅으로 전락하기 쉽다.

컨설팅을 비하하는 것은 아니지만 컨설팅을 하게 되면 단순 업무에 치중하게 되고 실력이 늘지 않는 경우가 더 많다.

단순 업무로 전업을 할 것이라면 오히려 그대로 머물러 있는 편이 훨씬 낫다. 종자돈이 충분해야 전업을 하고도 여유로운

게임을 할 수 있는 것이 현실이다. 작은 종자돈으로 섣불리 시장에 뛰어들기 보단 부업으로 투자를 하는 편이 낫다.

(4) 배당부동산을 미리 매입하면 훨씬 여유로운 게임이 가능하다.

전업을 하기 전 미리 시세차익이 큰 물건을 매입해두거나 생활비정도의 월세가 나오는 수익형 부동산을 매입한 사람은

시장에 여유 있게 적응할 수 있다. 나도 종자돈을 모으던 시절 전업을 하기 전에 미리 두 채를 매입했었고

그 두 채에서 충분한 수익을 확보해두었다. 물론 전업으로 뛰어들어 곧 바로 매도하지 않았지만 심적으로 든든한 버팀목이

되어주었기에 낙찰을 받지 못해도 여유로운 게임이 가능했었다.

전업을 하기 전에 미리 부동산을 매입하여 시세차익이나 매달 고정적인 월세를 확보해두면 여유있게 시장에 진입할 수 있다.

전업을 하고 아무리 좋은 물건을 매입해도 심적인 여유가 없다면 조그만 수익에 매도를 해야 되고 부동산이 재평가를 받을 때까지 기다릴 수 있는 여유가 없다.

부동산 투자에선 1년에 몇 건을 낙찰 받았느냐 보다 한 건의 부동산으로 얼마의 수익을 올렸느냐가 중요하다.

예를 들어 빌라에 입찰하여 1,000만 원씩 차익을 남길 수 있는 10건을 낙찰 받는 사람보다 년 초에 하나를 낙찰 받고

다음 해에 1억 원 이상의 차익을 남기는 경우가 더 낫다.

(5) 인맥을 충분히 쌓아두어라.

아마도 투자에서 제일 중요한 부분일 것이다. 이 세계에서 어떠한 사람을 만나느냐에 따라 자신의 투자관, 가치관, 시야도

새롭게 정립이 된다. 또한 자신보다 앞선 사람을 만나는 것은 시행착오를 줄여주고 고수로 거듭나기까지 엄청난

시간절약이 가능하게 해준다. 자신과 같은 수준이 아니고 수준 높은 고수라면 더 말할 것도 없다.

사람을 사귀는 것도 능력이다. 그만큼 자신이 진실해야 하고, 서로 신뢰를 쌓을 수 있어야 한다.

(하지만 고수로 보이는 사람과 실제 고수를 구별할 정도는 되어야 한다. 인터넷에 그럴싸한 글을 올린다고

고수라 착각하지 말라. 부동산 시장엔 생각보다 사기꾼도 많고 그런 이유로 사건. 사고도 많다.)

고수를 제일 쉽게 구별하는 방법은 그가 이룬 재산을 가늠해보면 될 것이다. 재산이 없고 입만 살아있는 사람은 십중팔구 고수가 아니다.

(자신의 재산도 이루지 못하는 사람이 어찌 남의 재산을 불려줄 수 있을까)

고수도 좋지만 카페나 동호회 활동을 통해 같은 분야의 사람들과 미리 친분을 쌓아두는 것도 한 방법이다.

<결론>

조급해하지 마라.

부동산 시장은 어디로 훌쩍 떠나가지 않는다.

준비가 안 되었을 때 급하게 시장에 뛰어들면 보석을 찾는 것이 아니라 냉정한 현실에 상처받을 수 있다.

충분한 준비를 하고 전업을 해야 한다. 어떤 사업이든 아무리 아이템이 좋아도 준비가 제대로 안 된 상태에서 시작한다면

성공을 장담할 수 없다. 부동산 투자도 생각보다 갖춰야 할 부분이 많다.

옛날 훈련소에 입소하여 훈련병 시절 사격훈련을 받을 때 교관의 목소리가 떠오른다.

‘준비된 사수부터 사격개시~!’

준비되지 않은 자는 표적을 명중시킬 수 없다.