집이 남아돌기에 버블이 생기며,경제 악화도 한 요인입니다.

참고만

한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이  
버블논쟁으로한국경제도거품의소용돌이에휘말릴가능성이높다.치솟은부동산가격을이유로거품을경고하는목소리가잇따르고있으며,거품이꺼지면자산가격이급락하고소비가위축돼일본처럼장기불황의늪에빠져들것이란우려다.정부당국자는버블새븐이나버블일래븐으로홍역을치르는중에도버블이오지않으며,온다하더라도지역에따라온다했다.이모든부동산예측은부동산태평양부동산대예측에이미기고한글이며,부동산태평양가족은이정도는이미습득한단계이다.부동산태평양가족은예나지금이나미래에도정부나투기꾼.연구소.내노라하는전문가들보다최소한6개월에서10여년은앞선부동산전망분석예측속에서살아간다자부하며,수년간부동산태평양가족은모두인정한사실이다.

거품은부동산이나주식이실제값어치보다시장에서매겨진가격이높을때생긴다.그러나적정가치를재는것은쉽지않다.다만투기수요로아파트매매값이전세값에비해가파르게오르거나,집값이오르는속도가경제전체가성장하는속도보다지나친지등을잣대로거품인지를가늠한다.즉폭등과폭락을계속하다하향안정세가수년간지속된다.이때부터가본격적인버블이다.버블의시기는폭등이나폭락이아닌시초부터시작한다.서울강남과분당ㆍ용인처럼수직으로뛴부동산값에거품이끼었다는것은누구나인정하며,부동산태평양양2000년이후분양한아파트와재건축아파트는모조리40-60%정도고평가되었다오래전부터강조한사항이다.2002년이후최근까지강남주택의매매값과전세값상승률차이는34배에달한다.2001년이후집값이해마다20%가량올라평균주택가격이가구소득의11배로선진국의3~4배를넘는만큼이는거품이라고할수있다.

거품붕괴로장기불황의늪에빠졌던일본의전철을그대로밟고있다는지적이많아거품경계론은갈수록커지고있다.경기부양→금리인하→유동성(돈)과잉공급→투자상품부재→부동산값상승으로이어지는악순환이판박이처럼재현되고있다.언제든부동산으로방향을틀수있는뇌관인부동자금은500조원으로부풀었다.2000년말300조원수준이었으나저금리기조가이어지면서4년여만에눈덩이처럼불었다.땅값이올라도경기를살린다며저금리를밀어붙이는것은물론은행들이공격적으로주택담보대출에나선것도일본의거품시절과철저하게닮은꼴이다.이자가낮다보니직장인들까지빚을내아파트투자에뛰어들었다.이같은투기수요에불이붙으면언제거품이확산될지모른다.일본도처음엔도쿄의3개지역에서시작해전국으로거품이번졌다.한국도3년전부터강남을진원지로삼아폭발적인집값상승세가이어지고있었으나수급조절못한지방주택이2004년말부터나타났다.

일본은부동산거품이꺼지면서혹독한시련을2006년에도주택만은겪고있다.한국이과거일본과비슷한부동산거품에있다.도쿄도심에서최고급주택가로이름난히로오가든힐스의30평짜리아파트는198５년당시１억엔정도하던것이２년사이에무려９억엔까지폭등했습다.저금리에다개발정책으로돈이많이풀린상황이지금한국과비슷했다.당시일본인들은모두부동산불패신화를믿었다.버블이시작해하룻밤사이땅값이배가됐다.부동산을샀고은행도돈을빌려줬으나일본정부는금리인상과대출총액제라는수단을꺼내들었고９１년을정점으로부동산거품은꺼지기시작했다.금융긴축을시행한순간적정수준을상회한부분이뻥하고터지기시작해도쿄도심은１／１０까지땅값이떨어졌다.１０년동안부동산가격은한해도멈추지않고내려가면서주택은최고６０％，상업지는８０％폭락했다.９억엔까지치솟았던히로오가든힐스３０평형은요즘１억８０００만엔까지거래되고있다.

가계자산에서차지하는부동산비율이무려８９％에달하고주택담보대출이급증하는등거품붕괴직전의양상이나타나기시작했다.부동산정책이실패한배경에대해아사히는주택공급보다는기득권층을부유층으로보고세금과수요억제로집값을잡으려는노무현정권의이념이숨어있다.부동산과열을우려한미국등은금리인상을통해적극적인진화에나서고있으나콜금리를또동결하는등저금리유지에만관심을쏟고있다.이러다보니일본식거품붕괴라는최악의시나리오마저고개를들고있다.뒤늦게금리를올리면부동자금이은행예금으로흡수되고,부동산에들어있는돈이갑자기늘어난이자비용때문에급격히빠져나올수있다는우려다.이는곧집값과부동산담보가치하락으로이어지고,돈을빌려준금융회사들은채권부실에직면하게된다.결국한국경제는부실채권과소비위축으로일본처럼10년넘게지속되는장기침체의늪에빠질수도있다는얘기다.다만현재수준의거품으론충격파가크진않을것이란전망도있다.일본은행들이주택감정가의120%까지구입자금을빌려준데비해한국은평균60%가량으로낮다.부동산거품이금융부실로전이될위험이상대적으로낮다는얘기다.

또일본의부동산투기는주택ㆍ빌딩ㆍ토지등모든부동산에서나타났지만한국은아파트가중심이라는점도다르다는지적이다.강남등일부지역을빼면부동산거품가능성은크지않다.전국의실질주택가격은90년대초반의정점보다낮다.일단정부는양도세ㆍ보유세등세제를강화해투기수요를누르고,동시에공급을늘리는대책에무게를싣고있다.능력이상으로돈을빌려아파트에투자한한계대출자들을차단해야거품붕괴가금융부실로이어지는것을막을수있다.이런교란요인을먼저제거해야대책도효과를본다.현재의저금리는경기부양효과가없고되레부동산거품을조장하는역할만한다.금리정책을바꾸고,실수요가아닌부동산담보대출도막아야한다.

일본의 버블 때와 한국의 현 상황 비교
              일본 한국  
부동산시장   전국의 집값과 땅값 급등
 강남·분당 등 일부지역 아파트값과 개발예정지 중심 땅값 급등
 금융정책 저금리 기조，87년 기준금리 2％대로 인하
 저금리 기조，콜금리 9개월째 3．25％
 금융시장 과잉 유동성，부동산 대출 급증 과잉 유동성，부동산 대출 급증
 물가 소비자물가 1％미만 안정，생산자물가 하락 소비자 및 생산자 물가 3％대 안정
 기업 투자 과잉 투자 부진
 가계 소비 급증 소비 침체
 주가 급등  안정적 상승

정부일각에서이제일본처럼부동산가격의거품을걷어내야하는시점이아니냐는논의가조심스럽지만,그러나진지하게나오고있으며,아파트값반값분양이주이슈로떠오른지오래다.그동안분양권전매금지와재건축소형평형의무건설비율확대및조합원지위양도금지,투기과열지구.투기지역지정,양도세.보유세강화,중개업소세무조사등조치를있는대로쏟아냈음에도효과가오래지속되지못하고곧바로약발이다하는상황이반복됨에따라투기과열지구.투기지역확대,원가공개와분양가규제등단기대책과함께주택등부동산거래허가제도입,금리인상및부동산담보대출총액제한제시행,보유.거래세의획기적상향조정등시장을얼어붙게하거나자산디플레이션현상까지도가져올수있는혁명적조치가필요하다는논의가정부내에서일고있다.이런논리는대통령이어떤수단을써서라도부동산가격을안정시킬것이고장기적인대책을마련해나갈것이며강남부동산가격이다른곳에영향을미치지않도록근본대책을세우겠으며지금대책으로부족하면그이상의강도높은대책을언제든지실시할것이라고강조하면서확산되고있으나아직한국은대통령말은양치기소년에불과했으나정부의누수현상으로인해부동산도제자리걸음이나일본식버블이다가오고있다는견해가주를이루고있으며,시민단체나인터넷에서거품빼기운동이2000년이후2-3번째불고있다.이제는과거와달리가시적효과가수년안에나타날것이다.,

10년새집값이반토막이하로떨어진일본의사례도본격연구하기시작했다.동원할수있는단기적인카드가별로없을뿐아니라결국실효성도없을것이라는점을정부도인정하고있다.당장시행할수있는투기과열지구.투기지역확대나일부국회의원이추진하고있는원가공개나분양가규제,양도세.보유세현실화,신도시추가건설등이그것이다.가장단기적인카드는투기과열지구.투기지역확대와주택담보비율축소등.최근부산해운대.수영구와대구수성구가분양권전매가금지되는투기과열지구에추가됐어싸가일부지역서풀렸다.주택담보비율을60%에서50%로낮춘데이어이를다시낮추는방안도단기적처방책의하나다.아울러원가공개와이에따른원가연동제등분양가규제를유력한추가대책으로꼽고있다.일정가구이상의아파트분양공고시해당사업장별분양원가내역을기업회계기준에따라상세히밝히고이를통해분양가와주변기존주택가격을끌어내리겠다는포석이다.양도소득세추가인상과2006년실시한종합부동산세,서울과인접한지역의신도시추가건설등도중.장기적인대책이다.그러나이들조치가모두부작용을낳거나시장에먹히지않을것이명약관화하다는데문제가있다.지금까지발표된일부대책은근본처방이라고부를정도로정부가회심의한방으로내놓은것이지만풍선효과처럼부동자금이곧다른부문으로옮겨가거나얼마안가약효가떨어진게사실이다.

현재상황에서라면원가공개나분양가규제조치가분양가를떨어뜨리기보다는엄청난청약경쟁과열현상을가져올가능성이많고분양가규제로부실공사나품질저하시비가이는것은물론상대적으로품질이좋은기존아파트의가격만올리는부작용을초래할수도있다.양도세나보유세강화에따른세금부담을아파트값에얹어불과몇주만에몇억원이오르는상황이어서어정쩡한세제개편도별무효과라는점도이미입증된조치다.문제의핵심은400조원에달하는유동성자금이갈곳을찾아시중에떠돌고있다는것이다.재건축아파트의소형평형의무건설비율확대와분양권전매제한등의조치로조합원들의기대이익이실질적으로크게줄었음에도한때약보합세를보이던재건축시장이다시뜨거워지고있다.또사업승인확대로지난2년치보다많은재건축공급물량이상반기에만쏟아지고대형평형이크게늘어나는등공급이과거에비해폭증,수요부족이가격상승을불러온다는논리가설득력이부족함에도불구하고백약이무효인것도결국은넘쳐나는돈때문이라는게건교부분석이다.현상황에서는어떤규제책을내놔도시장에서는호재로작용한다.

정부는거품이꺼진일본의사례를본격연구하기시작했다.최근주택시장상황이일본의80년대후반과비슷하다.일본은80년대후반도쿄도심지가를중심으로부동산가격이폭등하자온갖대책을내놓은뒤결국90년이후주택담보대출총량제한과금리인상이라는카드를내놨다.즉은행별대출총액을전년동월대비10%이내상향조정등으로제한하는동시에금리를단기적으로상당한폭으로인상했던것.결과는은행들이새주택자금대출을위해기존대출자금회수에들어가고빚을내집을샀던수요자들의이를갚기위해매물을쏟아내면서주택가격지수가90년100을기준으로2002년45까지절반이하로떨어졌다.따라서정부도주택담보비율축소조정및총액제한과금리인상,토지거래허가면적축소등사실상의주택거래제한등의후속조치를조심스럽게검토중인것으로알려졌다.그러나금리인상등의조치가다른경제부문에주름살로작용할수있는데다자산디플레이션등의현상이생길경우100%주택보급률이이뤄진상황에서다시한번주택경기를되살리기는어려운만큼엄청난사회.경제적인파장이예상되는점이다.

더욱이2005년이후그동안사업승인된수도권분양물량이한꺼번에쏟아지는데다행정수도및공공기관이전등에따른수요감소까지겹칠경우집값급락현상이가속화할것으로우려하고있다.지금상황에서서서히거품을걷어내지않으면결국`거품의빅뱅으로이어져더큰상처를남길것이라는논리가점점설득력을얻어가고있다.이들정책이현실화될지,또언제시행될지여부는결과적으로시장동향에달려있다.